Rechtsänderungen an Grundstücken: Das Erfordernis der rechtsgeschäftlichen Einigung und Eintragung

Soll das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden, ist heute allen Parteien bekannt, dass es hierzu eines notariellen Vertrages über die Grundstücksübertragung sowie der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Die wenigsten wissen jedoch, dass dies nicht nur für den Eigentumserwerb von Grundstücken gilt, sondern für die meisten Rechtsänderungen an Grundstücken – also auch für bloße Inhaltsänderungen. Vereinbart also zum Beispiel der Eigentümer eines Grundstückes mit seinem Nachbarn, dass er über einen Teil des Grundstückes des Nachbarn mit seinem Auto zu der anliegenden Straße fahren darf, dann bedarf diese Vereinbarung als dingliches Fahrt- und Wegerecht der notariellen Beurkundung und der Eintragung in das Grundbuch.

Ein anderer wichtiger Fall kommt häufig im Erbrecht vor. Hier übertragen die Eltern meist an ihre Kinder das Familiengrundstück, behalten sich ein Nießbrauchsrecht vor und vereinbaren im notariellen Vertrag, dass das Grundstück weder veräußert, noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet werden darf. Auch hier gilt: Sowohl das Nießbrauchsrecht, als auch das Veräußerungs- und Belastungsverbot ist dritten Personen gegenüber nur dann wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ist eine Eintragung nicht erfolgt, kann eine dritte Person das Grundstück belastungsfrei von den Erben erwerben. Daher ist es besonders wichtig, sich bei einem Notar oder einem Rechtsanwalt konkret danach zu erkundigen, welche Rechte für Ihre Wirksamkeit konkret eingetragen werden müssen.

Quelle:  Dr. Bauer & Partner November 2007