Das Trennungsprinzip bei der Grundstücksübertragung: Die Rechte des Käufers während der Grundstücksübertragung.

Wer bereits ein Grundstück erworben hat, weiß: Zwischen den ersten Kaufvertragsverhandlungen und dem tatsächlichen Eigentumserwerb können viele Monate vergehen. Dies steht nicht nur damit im Zusammenhang, dass der Grundstückskauf stets wohl überlegt sein sollte, sondern auch damit, dass eine Grundstücksübertragung zur ihrer Wirksamkeit eines notariellen Vertrages und der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Allein das Eintragungsverfahren kann sich jedoch über mehrere Wochen – ja sogar Monate – hinziehen. In einer derartigen Situation stellt sich für den Käufer natürlich oft die Frage, welche Rechte ihm vor der endgültigen Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer zustehen.

Um diese Frage zu beantworten, muss man drei Verfahrensstadien trennen:

1. Die Kaufvertragsverhandlungen
2. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages
3. Die Eintragung in das Grundbuch

In der ersten Phase, dem Stadium der Kaufvertragsverhandlungen sind die Rechte des Käufers nur sehr gering ausgestaltet. Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages hat der Käufer gegenüber dem Verkäufer auch dann kein Recht auf Übertragung des Grundstückes, wenn die einzelnen Modalitäten der Grundstücksübertragung bereits konkret ausgehandelt und in einem ersten notariellen Kaufvertragsentwurf festgehalten wurden. Nimmt der Verkäufer in diesem Fall jedoch Abstand vom Verkauf des Grundstückes, kann dem Käufer unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz zustehen.

In der zweiten Phase, also nachdem bereits ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde, steht dem Käufer gegenüber dem Verkäufer ein Anspruch auf Übertragung zu. Dieser Anspruch hilft dann nicht weiter, wenn der Verkäufer das Grundstück vorher an einen Dritten überträgt (also quasi doppelt verkauft). Da der Eigentumswechsel noch nicht im Grundbuch eingetragen war, kann nämlich der Dritte gutgläubig Eigentum an dem Grundstück erwerben. Um sich vor einer derartigen Situation zu schützen, sollte der Käufer stets auf die Eintragung einer Vormerkung bestehen.

Nach der Eintragung in das Grundbuch stehen dem Käufer alle Rechte an dem Grundstück zu, da er nunmehr Eigentümer des Grundstücks geworden ist. Dies gilt sogar dann, wenn der Verkäufer das Grundstück aufgrund von nicht eingetragenen Veräußerungsbeschränkungen überhaupt nicht verkaufen hätte dürfen.

Quelle:  Dr. Bauer & Partner November 2007