Die Erschließungslast nach dem Baugesetzbuch: Wer muss für welche Kosten aufkommen?

Wird ein noch nicht bebautes Grundstück veräußert, stellt sich sehr schnell die Frage, wer für die Erschließungskosten aufzukommen hat: Verkäufer oder Käufer? Nach den Regelungen des Baugesetzbuches hat die Gemeinde für eine ausreichende Erschließung des Grundstückes zu sorgen. Zur Deckung des Erschließungsaufwandes kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben. Beitragspflichtig ist grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstückes ist. So kann es passieren, dass der neue Eigentümer für Kosten aufkommen muss, die bereits lange vor dem Grundstückskauf entstanden sind.

Um diesen Nachteil zu vermeiden, wird in vielen Notarverträgen geregelt, dass der Verkäufer die Erschließungskosten für solche Anlagen zu tragen hat, die bereits vor Übergabe des Grundstückes an den Käufer von der Gemeine errichtet wurden.

Aber aufgepasst: Die in den Notarverträgen verwendeten Regelungen zu den Erschließungskosten sind oft sehr ungenau, so dass es im Nachhinein zu Streitigkeiten kommen kann, welche Kosten denn nun genau zu den Kosten für die Errichtung von Erschließungsanlagen nach dem Baugesetzbuch gezählt werden können. Das Baugesetzbuch enthält hierzu keine konkrete Regelung. Allerdings wurde von den bayerischen Verwaltungsgerichten und dem Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass zu den Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuches nicht nur Anlagen zur verkehrsmäßigen Erschließung (Straßen) und zum Schutz des Baugebietes vor Emissionen (Kanal, Abwasser) gehören, sondern vor allem auch solche Anlagen, die der Versorgung des Grundstückes mit Elektrizität, Wärme und Gas dienen.

Quelle:  Dr. Bauer & Partner August 2007